近來受政府政策鼓勵及重建成功的案例激勵，老舊公寓透過都市更新麻雀變鳳凰，再度成為熱門話題。不過，房仲業者指出，並非所有老舊房屋都具都更潛力，可透過四項指標，避免高價套牢。
依據台北市的現行法令規定，民眾參與都市更新重建可大別為三個階段，第一階段為「更新單元劃定」、第二階段為「事業計畫暨權利變換計畫」、第三階段為「都市更新重建」的執行。
但由於都更案由於涉及的專業領域廣泛，法令操作複雜，一般民眾仍多停留在保守觀望或極度樂觀的兩種矛盾拉鋸中。
永慶房屋總經理暨永慶建設總經理葉凌棋表示，民眾所居住的地區若非市政府已考量都市計畫或防災等需求而優先劃定，想自行辦理都市更新，便須達到第一階段的門檻。除劃定的更新單元要符合面積超過1,000平方公尺(約300坪)要求，還要合乎14項評估指標中的任3項，才有資格成為都市更新的候選人。
永慶房屋研展室指出，目前最常被申請案件選用的指標也最容易由民眾自行判斷的有評估指標三(房屋結構與屋齡)、評估指標六(重大建設)、評估指標八(無設置電梯設備及法定停車位)、評估指標九(耐震設計標準)共四項。
其中關於屋齡的規定有兩項，指標三「房屋結構與屋齡」是最廣為人知的評估標準。只要是建造時間早於民國78年5月5日的建築物，都符合指標九的規定。民眾要確定屋齡，可由建物謄本上的「建築完成時間」或「使用執照核准時間」認定。
根據現有台北市統計資料顯示，現況建物屋齡超過30年以上區域主要分布在萬華、大同、中正、松山、信義、大安等區，也因此中正、松山、大安三區為自行劃定的熱門區域。
另外一個使用的熱門指標是指標六「重大建設」，包括捷運場站出口、高架捷運及快速道路沿線、面積超過1公頃以上之公園、行天宮等國際觀光據點、小巨蛋等體育設施。
對於高架橋、捷運網路交錯的市中心區，例如中山、大安區，以及外環快速道路緊臨的中正、大同、士林區，均產生充分誘因，其認定標準除已開闢完成者，尚包括「已編列年度預算開闢」的建設。不少投資客即是看好區域建設前景及屋齡將屆，提早進場進行插旗，只要屋齡年限一到、建設計畫具體成形，投資價值就不可同日而語。
葉凌棋認為，都市更新是引導都市發展的政策手段，也是市場機制下的產物，本來就有拉抬房價的功能。政府應考量私部門投資改良對區域房市有多深遠的助益，利用建設和獎勵的方式引導民間投資。
葉凌棋並強調，可考慮擴大影響範圍，讓更大區域的環境有彈性化的獎勵措施，例如在窳陋區域、跨更新單元用總量管制的方式獎勵優先更新者，讓更多的開發誘因可以下放到社區，活化整個老舊市區，使更多居民受惠。
